今年7月，国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，正式开启“存量盘活”的时代大幕。“得益于投融建管退完整闭环形成以及公募REITs的稳定性表现，租赁住房成为存量盘活的重要方向。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然10月24日在领航·第六届住房租赁产业国际论坛上表示。

机遇

这表现在租赁住房大宗交易量的逐年上升。ICCRA住房租赁产业研究院联合戴德梁行发布《中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察》（以下简称“报告”）显示，近10年来涉及长租公寓的大宗交易，在交易数量和建筑面积上均显示出逐年上升的趋势，近5年来共有超过60单大宗交易与租赁住房相关。

凭借稳定现金流、长期资产增值潜力以及抗周期性风险等优势，租赁住房成为极具吸引力的投资选择。根据Wind截至2024年9月12日数据，保障性租赁住房REITs相较发行价涨幅达到14%-36%，平均涨幅达到26%。相较而言，工业厂房REITs平均涨幅13%，消费类基础设施REITs平均涨幅5%，仓储物流REITs和产业园REITs则呈现负增长。

从五只上市保障性租赁住房REITs披露的中期报告来看，2024年上半年，红土创新深圳安居REIT净利润1235.50万元，华夏基金华润有巢REIT净利润417.10万元，中金厦门安居REIT净利润1398万元，华夏北京保障房REIT净利润1615.31万元，国泰君安城投宽庭保租房REIT净利润3919万元。

随着存量房收储的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。赵然表示：“市场或将出现一批‘黑马’品牌，他们通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但这也伴随着一系列挑战。”从供需匹配的角度来看，部分地区可能会面临保障房需求与存量房供给之间的不对称问题。

作为构建住房新制度和房地产发展新模式的重点，存量盘活的政策窗口期已经到来。中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹直言，过去土地、政策、金融等政策都围绕增量开发销售来实施，构建新模式是要围绕存量更新运营出台新的制度安排，从大开发走向大运营，把过去开发的大量房地产资产运营好、利用好，发挥效益。

挑战

微利运营的住房租赁市场在谈及存量盘活时仍面临挑战。不少企业探索过租赁住房的盘活路径，但囿于融资难、投资回报周期长、资金成本承压等原因，导致租赁住房领域的规模化进展缓慢。存量资产的多元化增加了盘活难度，以及存量改造复杂性进一步压缩利润空间成为挑战。

在赵然看来，“存量盘活的底层逻辑是各利益相关方在短期经济利益和长期可持续发展之间的博弈与协同。破局的关键就在于，利益相关方如何通过有效的合作机制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下实现短期经济效益与长期社会效益的平衡。”

此外，产业链思维或也将成为破题关键。赵然强调，从“投融建管退”全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。“存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产，投资决策时不仅要考虑当前的市场价值，还应着眼于未来的增值空间与长期回报。在建、管阶段需要确保改造后的资产能够满足当前及未来的市场需求，并在退出时最大化资产价值，确保全产业链良性运作。”

报告提出目标资产筛选和资产收益最大化两大模型，以终为始倒推盘活路径。目标资产筛选模型通过市场供需匹配度和资产标准化程度两个维度构成四象限，将待盘活的资产划分为六大类型：理想型资产、机会型资产、低风险低回报资产、高难度高回报资产、潜力型资产和淘汰型资产。资产收益最大化模型基于规划定位能力、运营管理模式、收入创造能力、成本控制能力和融资优化能力五个维度，形成资产综合评估框架。

存量盘活是存量资产价值发现的过程。赵然指出，“识别高质量资产”、“发掘资产增值潜力”是行业尤为需要发力的两个关键环节。ICCRA住房租赁产业研究提出的两大模型首次通过指标量化，为这一过程提供改进方向上的指导，或将成为住房租赁行业最大化存量资产价值的重要工具。